Existe um erro recorrente na prática municipal: tratar o simples registro do loteamento como marco suficiente para iniciar a cobrança individualizada de IPTU. Mas o parcelamento do solo não se exaure no registro. Ele é um processo estruturado em etapas, com marcos jurídicos distintos e consequências próprias para cada fase.
A Lei nº 6.766/1979 já disciplinava essa dinâmica. Contudo, a alteração promovida pela Lei nº 14.620/2023 trouxe um critério ainda mais objetivo: os efeitos fiscais da individualização dos lotes dependem da emissão do Termo de Verificação e Execução de Obras (TVEO). Sem a certificação da conclusão das obras de infraestrutura, o parcelamento permanece, para fins tributários, como gleba.
Isso significa que a individualização cadastral antecipada, antes da emissão do TVEO, não autoriza, por si só, a cobrança de IPTU como se os lotes estivessem plenamente constituídos.
Recentemente, decisão judicial reforçou esse entendimento ao afastar lançamentos individualizados realizados antes da conclusão formal das obras. O tribunal foi claro ao afirmar que, após a alteração legislativa, o marco objetivo estabelecido pela lei deve ser respeitado não podendo o ente tributante sustentar regime anterior com base apenas em cadastros administrativos. A lógica é simples: se a lei condiciona os efeitos fiscais à conclusão certificada da infraestrutura, não é possível antecipar o fato gerador por conveniência arrecadatória.
Para incorporadores e estruturadores de loteamentos (especialmente projetos de longa maturação) essa definição é determinante. Antecipações indevidas impactam fluxo de caixa, planejamento financeiro e viabilidade do empreendimento. Segurança jurídica começa pelo respeito ao critério objetivo fixado em lei.
Quando registro, execução e tributação caminham em descompasso, quem paga a conta é a previsibilidade do mercado. E previsibilidade, no setor imobiliário, não é detalhe. É fundamento.
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